Zabezpieczanie zobowiązań przez FIZ nieruchomościowy

Zabezpieczanie zobowiązań przez FIZ nieruchomościowy

Szymon Okoń zobowiązanie nieruchomości FIZ
Fundusze inwestycyjne zamknięte (FIZ) mogą nabywać własność lub współwłasność nieruchomości. Jednak czy i w jakim zakresie dopuszczalne jest wykorzystywanie nieruchomości do zabezpieczania spłaty zobowiązań?

Zgodnie z prawem FIZ nie mogą nabywać nieruchomości stanowiących przedmiot zabezpieczenia albo egzekucji (o czym pisaliśmy w artykule „Niewykorzystany potencjał FIZ”). Ustawa z dnia 27 maja 2004 roku o funduszach inwestycyjnych (Ustawa), nie zabrania jednak FIZ samodzielnego obciążania nieruchomości po ich nabyciu. Łączna wysokość obciążenia na nieruchomościach nie może jednak przekroczyć 50% wartości aktywów netto FIZ. Ponadto należy uzyskać zgodę depozytariusza, a obciążenie musi być zgodne z warunkami przewidzianymi w statucie FIZ.

Przy spełnieniu tych warunków nie ma wątpliwości, że kredyt zaciągany przez FIZ może być zabezpieczony hipoteką ustanowioną na nieruchomości należącej do funduszu. Idąc dalej można zapytać, czy możliwe jest zabezpieczenie w ten sam sposób zobowiązania podmiotu trzeciego (np. spoza struktury pod FIZ)? Ustawa nie zakazuje wprost takiej działalności, jednak działanie takie nie leży w interesie uczestników FIZ.

Inwestycje w nieruchomości charakteryzują się długim horyzontem czasowym, natomiast obciążenie nieruchomości na zabezpieczenie zobowiązań podmiotu trzeciego generuje znaczące ryzyko utraty własności. To sytuacja niepożądana z punktu widzenia inwestorów i celów inwestycyjnych FIZ, która może także świadczyć o nienależytym dbaniu o interesy uczestników FIZ przez towarzystwo i depozytariusza.

Po drugie, Ustawa wskazuje, że FIZ może, przy uwzględnieniu celu inwestycyjnego, udzielać poręczeń i gwarancji, ale możliwość ta obłożona jest szeregiem obostrzeń. Poręczenia i gwarancje mogą być udzielane (i) do wysokości 50% wartości aktywów FIZ; (ii) za zobowiązania jednego podmiotu tylko do łącznej wysokości 20% wartości aktywów FIZ; (iii) jeżeli statut FIZ reguluje kryteria selekcji podmiotów, za które może być udzielane poręczenie lub gwarancja; rodzaj i minimalną wysokość zabezpieczeń, jakie ten podmiot powinien ustanowić na rzecz FIZ oraz warunki udzielenia poręczenia lub gwarancji.

Ustawa nie wprowadza takich kryteriów w odniesieniu do obciążania nieruchomości (poza łącznym progiem 50% wartości aktywów netto FIZ). Skutkiem jest możliwość nadmiernego obciążenia nieruchomości FIZ, który będzie miał ograniczoną – o ile w ogóle ją zachowa – kontrolę nad sytuacją finansową dłużnika i regulowaniem przez niego zobowiązań, na zabezpieczenie których nieruchomość została obciążona.

Dlatego, mimo że Ustawa nie zakazuje obciążania nieruchomości na zabezpieczenie zobowiązań osób trzecich, jest to działanie ryzykowne, które może być sprzeczne z interesem uczestnika FIZ.


Autor

:theone/f_name

Szymon Okoń

Partner w SSW Pragmatic Solutions

Dr Szymon Okoń, radca prawny, doktor nauk prawnych, doktor nauk ekonomicznych w zakresie finansów....

Zapraszamy do zapoznania się z naszą praktyką w tym zakresie:

Powiązane